Gros plan sur la thèse d’Alexandre Blein sur l’émergence du coworking dans l’immobilier d’entreprise

Le carnet du RT12 braque régulièrement le projecteur sur un travail de recherche de doctorat en cours. Aujourd’hui, nous nous intéressons au travail d’Alexandre Blein, docteur en aménagement de l’espace et urbanisme depuis novembre 2017 suite à une thèse soutenue à l’Université Paris-Est au LATTS, sous la direction d’Antoine Picon et Elsa Vivant.

 

Votre thèse réalisée au Laboratoire Techniques Territoires Sociétés/LATTS, sous la direction de Antoine Picon et Elsa Vivant porte sur le coworking. Qu’est-ce qui vous a intéressé dans ce sujet ?

 

Mon intérêt pour les espaces de coworking est d’abord né d’une pratique de l’urbanisme opérationnel, en lien avec l’aménageur Plaine Commune Développement qui a cofinancé ma thèse par un dispositif CIFRE. L’observation d’espaces artistiques situés dans des friches industrielles m’avait permis de mettre en évidence l’existence de processus collaboratifs entre utilisateurs, qui nécessitent un travail spécifique d’organisation du collectif. La question de la collaboration dans le travail créatif m’a amené à m’intéresser aux espaces de coworking, qui constituent un exemple plus générique de lieu dans lequel travaillent majoritairement des travailleurs indépendants et TPE dans les industries créatives. Ces activités économiques trouvent leur origine dans la créativité individuelle, s’appuient sur la création et l’exploitation de la propriété intellectuelle, et englobent globalement les métiers de la culture ainsi que des activités de conception diverses (design, programmation, graphisme…)

 

Je définis le coworking comme un espace de travail à l’accès flexible et payable au mois ou à la journée sans engagement, physiquement ouvert, et partagé par un groupe de travailleurs appartenant à des organisations différentes. Le service fourni par les opérateurs de coworking s’apparente à une forme de sous-location où les utilisateurs ne participent pas à la gestion administrative ou à l’équipement du lieu comme ils pourraient avoir à le faire pour un bureau loué vide avec un bail commercial. On peut voir le coworking comme un sous-marché de bureau proposant un service flexible qui donne le droit à utiliser une place de bureau équipée, la gestion du lieu étant réalisée par une entreprise dont cela constitue l’activité principale.

 

Ma thèse s’attache à retracer la trajectoire des coworkers et entrepreneurs pionniers du coworking français depuis une dizaine d’années, et l’émergence d’un marché du coworking généralisant des pratiques observées dans les industries créatives. J’ai cherché à ne pas voir le coworking uniquement comme un lieu d’innovation tel qu’il est parfois représenté dans les médias, mais d’analyser en quoi il constituait une nouvelle forme de marché immobilier.

 

Quels cadres théoriques avez-vous mobilisé pour aborder ces questions ?

 

Pour analyser l’émergence de ce marché, je me suis appuyé sur la sociologie du marketing et des dispositifs marchands (F. Cochoy, L. Karpik). J’analyse comment les professionnels du marché créent des nouveaux besoins et influencent parfois sans le savoir la demande en immobilier d’entreprise. Avec le développement et la popularisation des espaces de coworking,  je me suis rendu compte que ces espaces n’étaient plus uniquement dédiés aux travailleurs indépendants. L’opérateur de coworking mutualise une demande en immobilier et équipements partagés de la part de petites entreprises. Il se place comme intermédiaire entre le propriétaire d’un bien immobilier tertiaire (en général une foncière ou un fonds d’investissement) et les utilisateurs finaux, qui payent un service d’utilisation de l’espace.

 

La problématique de l’appariement entre offre et demande m’a semblé intéressante dans le cas du coworking car c’est un objet apparemment nouveau, né des pratiques de développeurs informatiques à San Francisco, mais qui reste ancré dans des marchés immobiliers locaux. Des acteurs publics et privés contribuent à le qualifier, le faire connaître, et à construire sa valeur sur différents segments de clientèle. Mes observations indiquent que l’enjeu commercial du coworking se situe dans une forme de service de mise en relation, pour lequel il est difficile de définir un standard de qualité, et dont le résultat est incertain. Je me suis donc également appuyé sur les travaux portant sur la socio-économie des services (J. Gadrey, P. Veltz) dans la mesure où le coworking intègre d’une façon nouvelle l’usager au sein de son modèle économique.

 

Je mobilise également des travaux en sociologie urbaine (S. Zukin, R. Weber) qui se sont intéressés aux changements sociaux et culturels à l’origine de l’évolution dans la demande immobilière, qu’elle concerne des nouveaux types de logement, ou l’ambiance de certains quartiers de ville. Ceux-ci mobilisent de plus en plus une approche s’inspirant des STS pour analyser les processus de performation des marchés immobiliers sous l’influence de certains acteurs et instruments.

 

Comment enquêtez-vous sur ce terrain ? Quelles données mobilisez-vous ?

 

L’émergence d’un marché du coworking est analysée en mettant en perspective la demande (à travers les pratiques de coworkers) et l’offre (à travers l’analyse des stratégies des opérateurs d’espaces indépendants autant que celles des opérateurs issus du secteur immobilier).

 

Concernant la demande, mon travail de recherche emprunte à l’anthropologie son approche ethnographique des lieux de travail, tout en y combinant les méthodes numériques de la sociologie des activités en ligne. L’étude monographique d’un espace de coworking a été privilégiée. L’espace Mutinerie créé en 2012 constitue un des espaces pionniers à Paris, qui accueille de 30 à 50 coworkers par jour. Ceci génère un grand nombre d’interactions au quotidien, mais aussi des évènements ouverts à des publics extérieurs. Cette monographie a été combinée à une analyse des activités « invisibles » des coworkers, car les coworkers travaillent « ensemble séparément », dans des espaces souvent silencieux. Pour cela, j’ai analysé le contenu et les interactions dans un groupe Facebook, lieu virtuel principal d’échange entre coworkers. Ces observations en ligne et hors ligne ont permis d’analyser la nature des échanges entre coworkers, mais aussi de mettre en évidence le travail des opérateurs d’espaces qui contribuent à les animer. Elles ont été complétées d’entretiens avec certains coworkers qui ont servi de source de données secondaires. L’objectif était par ces entretiens de confirmer certaines de mes interprétations concernant la motivation des coworkers. J’ai également pu retracer plus précisément l’origine de certaines collaborations nées dans l’espace avant mon arrivée, avec par exemple la structuration de micro-réseaux de travailleurs de 5 à 10 personnes organisés de façon informelle.  Ceux-ci se structurent en général autour d’un métier ou d’une expertise commune comme le développement de sites web, et sont entretenus par une présence régulière dans l’espace malgré des parcours divers (jeune diplômé d’école d’ingénieur, travailleur plus âgé en reconversion, programmeur autodidacte…). Ces travailleurs indépendants s’installent ensemble et font des réunions régulières dans l’espace, tout en gardant la liberté de participer ou non aux projets proposés par des clients communs.

 

Concernant l’offre, des observations ont été faites dans 46 espaces en Ile-de-France et une dizaine en région et à l’étranger, des entretiens ont été menés avec 21 opérateurs d’espace. La constitution d’une base de données sur le coworking a été nécessaire pour évaluer l’ampleur du phénomène et apporter des éléments chiffrés plus généraux, complémentaires à l’ethnographie d’un espace de coworking. Ceci a permis de réaliser un travail cartographique de représentation des 183 espaces en Ile-de-France, et d’analyser l’évolution de certaines de leurs caractéristiques dans le temps (localisation, taille, prix…). Enfin, des entretiens ont été réalisés avec les aménageurs et promoteurs immobiliers qui travaillaient sur des opérations immobilières neuves dans lesquelles le coworking s’implantait depuis quelques années. J’ai suivi des opérations immobilières en cours afin de comprendre en quoi le coworking impactait les pratiques traditionnelles de l’aménagement urbain, en particulier le secteur de l’immobilier d’entreprise.

 

Quels sont vos premiers éléments d’analyse ? Quelles premières conclusions tirez-vous dans votre thèse ?

 

Ma thèse montre que la question de la collaboration est mobilisée par les opérateurs d’espaces de coworking à des fins symboliques. Un espace de travail vide n’a pas d’intérêt en soi, et la valeur du coworking dépend des usages qu’en font les travailleurs. Les liens sociaux qui se créent entre eux et les échanges économiques qui s’y déroulent en général dans un second temps (services vendus, offerts, réponses communes à des appels d’offres…) constituent le levier d’attractivité principal de ces espaces. La capacité des espaces de coworking à mettre en relation des travailleurs contribue à créer une nouvelle forme de valeur pour les opérateurs qui gèrent ces espaces de travail. Les opérateurs de coworking sont des entrepreneurs qui opèrent à la frontière entre marchés immobiliers et marchés de service, et leur activité souligne une évolution dans la façon dont les entreprises conçoivent leur utilisation d’espaces de travail. Ils déploient pour cela un ensemble de méthodes de vente et proposent aux coworkers des outils pour faciliter leur activité professionnelle voire augmenter leur chiffre d’affaires. Ils proposent par exemple des formations aux coworkers, mais aussi une animation des échanges qui se fait au quotidien, à la table du déjeuner ou dans les discussions en ligne, facilitant ainsi la mise en relation des travailleurs. Les opérateurs doivent en permanence articuler l’espace physique proposé avec les interactions qui peuvent s’y produire. Le bien immobilier devient un bureau doté de propriétés relationnelles entre ses occupants.

 

Cette thèse souligne la dualité inhérente au coworking : à la fois un service d’accès à un espace de travail qui se rapproche des droits octroyés par un bail commercial flexible, et un service informel de mise en relation et d’accompagnement pour les petites entreprises qui l’occupent. Cette dualité a donné lieu à différentes stratégies des opérateurs qui vont de la stratégie purement immobilière à une stratégie centrée sur les échanges entre coworkers qui fait intervenir des modèles proches d’une coopérative de travailleurs indépendants. Les opérateurs réalisent une économie d’échelle en proposant des places individuelles aux travailleurs, et se rémunèrent de façon indirecte sur les échanges entre entreprises, en captant par un surcoût les externalités positives d’agglomération dans l’espace.

 

Le coworking s’inscrit ainsi dans une transition vers un immobilier d’entreprise plus flexible, où le service prend le pas sur le bail. En 2017, 70 000 m2 d’espaces de coworking auront ouvert, principalement dans les immeubles tertiaires des quartiers d’affaires. L’intégration des principes d’organisation du coworking fait donc évoluer les schémas de production de valeur dans l’immobilier d’entreprise. La place des opérateurs de coworking dans la chaîne de valeur entre le propriétaire du bâtiment et l’utilisateur final des bureaux lui permet de réaliser un profit, de par le lien créé entre marché immobilier et marché de service.

 

Liens

 

Blein, A. 2017. « L’émergence du coworking dans l’offre d’immobilier d’entreprise en Ile-de-France – Un service relationnel co-produit par ses utilisateurs ». Thèse de doctorat,  Ecole des Ponts

Blein, A. 2016. « Le coworking, un espace pour les transactions hors marché ? », Réseaux n°196, http://www.cairn.info/resume.php?ID_ARTICLE=RES_196_0147


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