AAA “La rente locative ordinaire et ses espaces” – revue Espaces et sociétés

Espaces et sociétés

Appel à articles pour le dossier thématique du numéro 199, 3/2026

La rente locative ordinaire et ses espaces

Coordonné par Cécile Vignal et Margot Delon

En France, un logement sur quatre appartient à un bailleur privé, ce qui représente 7,5 millions de logements possédés par plus de 2 millions de propriétaires (Service des données et études statistiques (SDES), 2022). Ces propriétaires, majoritairement des “personnes physiques” et non des sociétés capitalisées, ont été peu étudiés alors qu’ils occupent une position nodale dans la fabrique des inégalités urbaines et les rapports sociaux liés au logement (Delon, Vignal, 2022). En se focalisant sur les espaces que les propriétaires bailleurs investissent et sur les stratégies ordinaires d’extraction de la rente locative qu’ils mettent en œuvre, ce numéro d’Espaces et sociétés ambitionne de contribuer à une question montante de la recherche urbaine française et internationale.

 La propriété locative est longtemps restée le parent pauvre de l’analyse sociologique focalisée sur la propriété occupante, et en particulier sur l’accession à la propriété des classes moyennes et des classes ouvrières. En conséquence, les propriétaires bailleurs sont en France un sujet d’intérêt de certains historiens, politistes et urbanistes d’une part (Levy et Saint-Raymond, 1992 ; Magri, 1996 ; Michel, 2006 ; Voldman, 2016) et plus fréquemment d’économistes et de statisticiens d’autre part (Chodorge et Pavard, 2016 ; Massot et Bovieux, 2016), sans que ces travaux permettent d’élucider le quotidien des rapports sociaux locatifs, les trajectoires d’investissement des bailleurs ou les logiques patrimoniales les structurant.           

L’intérêt scientifique et politique pour ces questions va cependant croissant. Depuis la fin des années 2000, plusieurs travaux français se sont intéressés à l’importance du patrimoine immobilier dans les classements sociaux (Gollac et Bessière, 2020 ; Piketty, 2013) et à l’adaptation aux logiques de marché. Des enquêtes ont d’abord porté sur la mise en location de courte durée de logements via les plateformes de type AirBnB, marquant la porosité des usages résidentiels et des usages marchands à la fois des résidences principales et secondaires (Oppenchaim, Lefeuvre et Devaux, 2022 ; Roger et Jankel, 2020) . Les propriétaires bailleurs pratiquant une location de longue durée ont ensuite fait l’objet d’enquêtes de terrain principalement sous l’angle des politiques d’investissement locatif dans les programmes neufs menées par les classes supérieures et moyennes (Benites-Gambirazio et Bonneval, 2021 ; Bonneval et Robert, 2013 ; Herlin-Giret et Spire, 2022). Enfin, les propriétaires bailleurs de logements loués à l’année sont au cœur d’enquêtes – parfois en cours – en sociologie économique, sociologue urbaine et des classes sociales – ou bien suivant une approche plus orientée vers les politiques urbaines et la régulation publique. Ces enquêtes pointent les trajectoires de propriétaires bailleurs des marchés locatifs des métropoles, des petites villes, les stratégies de divisions de maisons ou au sein de copropriétés (Bergerand, 2020 ; Davy, Mertiny et Richard, 2014 ; Delon et Fournier, 2019 ; Lefeuvre, 2018 ; Touati, 2016 ; Vignal, 2018).

À l’international, la littérature est extrêmement diversifiée. Si des travaux de référence ont mis en avant la prégnance d’une dynamique globale de financiarisation de la production du logement (Aalbers, 2017 ; Harvey, 1989), ses formes et ses conséquences demeurent étroitement liées aux contextes nationaux et locaux dans lesquels elle se décline (Aalbers et Haila, 2018 ; Gaudreau, 2020). Ainsi la figure du propriétaire bailleur varie-t-elle beaucoup selon les formes du marché du logement, les politiques publiques menées et le type de régime d’État providence… Des travaux menés au Royaume-Uni ont ainsi documenté l’émergence massive d’un groupe de propriétaires bailleurs trouvant dans la rente locative une forme de réponse aux réformes néolibérales du travail et de l’assistance sociale (Arundel, 2017 ; Soaita et al., 2017). Aux États-Unis, ont été notamment décrites les pratiques discriminatoires des bailleurs et la complexité des rapports sociaux locatifs (Desmond, 2016 ; Rosen, Garboden et Cossyleon, 2021 ; Shiffer‐Sebba, 2020). En Italie comme en Espagne sont étudiées les diverses formes de rente urbaine tirées des logements en particulier au sein des classes supérieures et moyennes (Pascual, 2022 ; Semi et Tonetta, 2019). Ailleurs dans le monde, le « private rented sector » est aussi décrit dans sa déclinaison informelle, comme au Ghana (Arku, Luginaah et Mkandawire, 2012) ou en Afrique du Sud (Gunter et Massey, 2017) ; en Chine, c’est la constitution de monopoles de rente par les propriétaires se positionnant dans certains sous-secteurs du logement qui a fait récemment l’objet d’une étude (Li, 2023). Cités de façon non exhaustive, ces travaux incitent à poursuivre les recherches sur les stratégies ordinaires des ménages ayant acquis ou hérité des logements mis en location sur la longue durée.

Ainsi, ce numéro d’Espaces et sociétés ambitionne de rassembler pour la première fois des travaux empiriques sur le patrimoine immobilier locatif privé et ses espaces. S’il nous semble important de donner prioritairement à lire les nombreuses recherches en cours sur le cas français et européen, le numéro sera ouvert à des cas d’étude internationaux qui montreraient la variation des stratégies d’extraction de la rente locative par des ménages ordinaires, poussés par le délitement des Etats sociaux et la néolibéralisation des politiques urbaines. Ces ménages accumulant du patrimoine pourront être observés dans les espaces urbains, périurbains comme ruraux. Les configurations locales, les types de régulation publique, le rapport des propriétaires aux intermédiaires du marché locatif pourront être documentés.

Les articles devront traiter de la gestion de locations de longue durée, paradoxalement peu travaillée alors qu’elle est la modalité majoritaire sur le marché du logement locatif et qu’elle repose sur des logiques patrimoniales et économiques ayant contribué à l’inflation des loyers et des valeurs immobilières ces trente dernières années. Il sera aussi intéressant d’étudier la porosité avec une diversité de stratégies de maximisation de la rente ou d’accumulation du patrimoine (y compris via des sociétés immobilières capitalisées). Enfin, le numéro sera attentif aux effets de crises économiques et immobilières, à la dévalorisation de certains espaces et biens locatifs ainsi qu’aux résistances à la financiarisation du logement. Les matériaux mobilisés pourront être quantitatifs comme qualitatifs.

Le dossier cherche donc à articuler ce double rapport du patrimoine locatif à l’espace autour de deux axes : ce que les espaces font à la propriété locative et ce que le logement locatif fait à l’espace.

  1. L’espace dans les stratégies patrimoniales et les rapports sociaux locatifs 

Le patrimoine immobilier peut être considéré comme une dimension du positionnement des classes sociales. Des travaux récents décrivent l’évolution de la détention de logements de rapport en France en analysant sa place dans les inégalités sociales de patrimoine (Delon et Vignal, 2022 ; Gollac et Bessière, 2020). Où se localisent les logements locatifs selon les classes sociales des propriétaires ? Quels sont les espaces de prédilection de la propriété locative et comment évolue cette localisation dans le temps ? Différents types d’espaces coexistent-ils au sein d’un même patrimoine immobilier ? Qui sont les propriétaires du parc locatif ancien et dégradé, que l’on retrouve notamment dans les grandes propriétés des périphéries urbaines ? En lien avec la production neuve de logements locatifs, comment évoluent les stratégies spatiales des promoteurs immobiliers spécialisés dans l’investissement locatif ? Les trajectoires patrimoniales des propriétaires peuvent également dépasser les frontières. Quelle circulation transnationale des propriétaires et des capitaux immobiliers peut-on observer ?

Enfin, les propriétaires du logement locatif exercent un pouvoir sur l’espace à travers la sélection des locataires, la fixation des niveaux des loyers, les travaux d’entretien du logement ou lors du recouvrement des dettes d’impayés (François, 2023). Comment l’espace médie-t-il les rapports sociaux locatifs et la conflictualité autour de la propriété (et comment ces derniers varient-ils selon les espaces) ? Le patrimoine dépend également des rapports sociaux de genre et de générations au sein des familles (Gollac et Bessière, 2020) eux-mêmes intriqués dans ceux de classes et d’origine ethno-raciale  (Palomera, 2014). Les articles pourront analyser le déploiement de ces imbrications à travers les expériences des propriétaires.

  1. Propriété locative, rente et production de l’espace

Le logement locatif permet de comprendre la fabrique de la ville et son contrôle. Le dossier s’intéressera ainsi à la façon dont la propriété locative contribue à produire l’espace, à plusieurs niveaux. Comment le logement est-il marchandisé, en dépit de son histoire de « marchandise impossible » (Topalov, 1987) ? Quelles architectures et transformations du bâti – comme la création des copropriétés dans les années 1930 et la division de maisons et immeubles de mono-propriété – facilitent sa mise en location ? Quelle progression de la marchandisation peut-on observer en fonction des types de logement, des types d’espaces ou des segments du marché ? Les dynamiques relatives à la propriété locative sont enfin susceptibles d’avoir des effets spatiaux sur le peuplement. Comment sa distribution influence-t-elle par exemple la ségrégation socio-spatiale ?

Comment la propriété locative contribue-t-elle à la formation de spatial fix (Harvey, 2001) ? Quelle place tient-elle dans les stratégies d’attractivité mises en place par les pouvoirs publics pour valoriser certains espaces et faciliter la circulation et l’ancrage du capital ? Quelle est l’influence des acteurs privés dans ce processus ? Historiquement, mais aussi dans certains sous-marchés contemporains du logement, la figure du patron se confond avec celle du propriétaire bailleur qui propose un logement aux travailleurs, parfois mobiles, qu’il emploie, doublant ainsi les rapports d’exploitation au travail par des rapports de location (Magri, 1996). Plus récemment, des travaux ont montré comment des investissements locatifs particuliers, ceux de gentrifieurs transnationaux (Montezuma et McGarrigle, 2019) avaient préparé l’arrivée de grandes firmes monopolisant progressivement le marché (Cocola-Gant et al., 2021) ou captant l’épargne des ménages pour l’investissement immobilier du type Coliving (Casier, 2023).

Nous attendons des contributions de diverses disciplines des sciences sociales (sociologie, géographie, économie, sciences politiques, urbanisme, histoire), mobilisant des données quantitatives et/ou des données qualitatives. Les contributions pourront porter sur des études de cas en France ou en Europe, ainsi que dans d’autres contextes internationaux, et sur différents types d’espaces urbains, périurbains ou ruraux.

 

Bibliographie

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Benites-Gambirazio E., Bonneval L., 2021, « Promouvoir un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif: Quand les professionnels de l’immobilier deviennent acteurs relais », Gouvernement et action publique, 4, p. 137‑160.

Bergerand M., 2020, « L’éternel retour du « parc social de fait » », Métropolitiques.

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Casier C., 2023, « Le coliving ou la financiarisation des maisons bruxelloises », Brussels Studies. La revue scientifique pour les recherches sur Bruxelles / Het wetenschappelijk tijdschrift voor onderzoek over Brussel / The Journal of Research on Brussels.

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Cocola-Gant A., Jover J., Carvalho L., Chamusca P., 2021, « Corporate hosts: The rise of professional management in the short-term rental industry », Tourism Management Perspectives, 40, p. 1‑12.

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Voldman D., 2016, Locataires et propriétaires. Une histoire française : XVIIIe-XXIe siècle, Paris, Payot, 350 p.

 

Coordination du dossier

Cécile Vignal et Margot Delon

Calendrier

envoi des articles au plus tard le 1er novembre 2024

Adresse pour la correspondance

exclusivement en version électronique par courriel aux deux adresses suivantes :

cecile.vignal1@univ-lille.fr 

margot.delon@univ-nantes.fr

Les auteurs qui s’interrogent sur la pertinence de leur proposition peuvent contacter les coordinateurs

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La revue n’accepte pas de propositions d’articles, mais des articles complets.

Les articles ne dépassent pas 45 000 signes (espaces comprises) en incluant : texte, notes, références bibliographiques, annexes, mais hors résumés et mots clés.

Les propositions d’articles peuvent être soumises en français, anglais, allemand, espagnol, portugais, ou italien. Toutefois, dans le cas où le texte est accepté pour publication, il est de la responsabilité de l’auteur de fournir une traduction française de qualité professionnelle.

Les normes de présentation et les conseils aux auteurs sont disponibles sur le site de la revue :

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La revue rappelle que tout auteur peut lui adresser, à tout moment, un article hors dossier, si celui-ci concerne le rapport espaces, territoires et populations au sens large et s’il respecte les normes de publication.

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Citer ce billet
Sidonie Naulin (2023, 21 décembre). AAA “La rente locative ordinaire et ses espaces” – revue Espaces et sociétés. Sociologie économique. Consulté le 22 juin 2024, à l’adresse https://doi.org/10.58079/veaw

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